我们还是讨论一下居住区这些智能化设备、装置的功能。现代化的住宅除了居住外，另一方面就是要通过智能化手段提供一些以人为本、讲求舒适和环保的品质生活。一个居住项目提供的功能是否满足购房人的需要？购房者是否也希望通过某些功能的对比，购得一套性价比更高的房子？

目前，北京房地产市场价格提升很快，这里主要针对07年初12000～20000元/㎡的住宅，通过个人工作中的一些经验谈谈这些智能化系统。

1.  可视对讲系统

首先户内对讲主机应该美观大方，一般样板间都有展示，比较直观，较高档次的可视对讲机应是液晶触摸屏的了，这是一种身份象征，因为可视对讲这是一套公共设备，一定是与房屋档次直接配套的，不像家电那样可以根据个人的情况随意调换的；

留影留言，购房者入住使用前，一般不会想到去了解这一功能，但是如果有访客来访时，但家中无人，可视对讲机可以记录来访者的相貌，甚至可以留言，在主人回家后，可查询来访记录，能够提供很大方便；

小区信息，目前多数彩色可视对讲机，还可以接收图文信息，物业管理中心直接通过可视对讲系统就能将信息传到各户内可视对讲机上，用户可随时在家中进行查询；

对讲功能，基本对讲功能是指住户与访客、住户与物业、访客与物业之间对讲，这些都是最基本的对讲功能了；但现在所说的对讲功能还包括住户与住户之间进行对讲；

安防功能，目前绝大多数户内的可视对讲机都集成了户内安防  模块，能够实现户内的燃气、入侵、火灾、紧急手动报警功能于一身，更高档可视对讲机的还可以实现三种模式，即在家活动的安全防范模式、在家休息的安全防范模式、离家外出的安全防范模式；

对讲分机，户型大于200平米，户内就应多设置一部可视对讲分机，这是一种人性化的功能，不需要对系统扩容，所以对于造价影响微乎其微，但对业主日常是用来讲，避免了来回奔波，多了些人性化；

呼梯功能，现在有些项目已开始通过可视对讲机在户内就可呼叫电梯了，但这种功能只适合一梯一户，并且电梯运行状态要在户内观察到，否则反而会经常错过电梯；

厨房对讲，绝对是一种较个性化的设计，不一定是每家都需要，但由于厨房已经开始成为新的交流空间，因个人喜好厂家也开始生产厨房对讲机。厨房对讲机具有看电视、听收音机、打电话等功能，不过此功能目前还不具有普遍意义，所以考虑预留也就够了。类似的还有浴室对讲机，功能也基本相同。

2.  闭路电视监控

监视内容：

电梯轿厢内，由于轿厢内犯罪率还是较高的，所以轿箱内必须设置监控点。

楼内主要出入口，包括首层单元门、地下车库入楼处应该设置监控点，可以记录人员的体貌特征和进出情况；

小区出入口，需要对进出的人员及车辆进行记录；

小区院墙上的监控最好是固定方式的，避免涉及住户隐私；

地下车库内，可以观察、记录停车场的各个通道的情况，并应与报警系统进行联动，如发生火灾报警时，可在第一时间内看到现场的情况；

院区内主要道路、公共活动场所及隐蔽处也应设置监控点，以预防犯罪，但同样要考虑保护住户隐私；

设置可视对讲机讲究明暗结合，“明”是对犯罪分子起到震慑作用，暗是防止犯罪分子对监控设备进行破坏；

3.  停车场管理

停车场管理是针对停车收费和车辆进出的管理，也可以记录进出车辆的情况；

停车场管理可进行计费，能对临时（访客）、租用车位（业主）、购买车位（业主）进行多种方式计费；

远距离卡（可能会需要一种特殊卡），可以让住户在离读卡器1米左右的距离时无需打开车窗就能进行读卡，对住户的车辆管理更加人性化；

停车场管理用卡应保证与门禁的卡通用，无需住户每次携带两张或多张卡，专门为业主配一张特殊的车用卡除外，但车主经常会把车用卡放在车上，安全性会有所下降；

4.  周边防越报警

防越就是防止他人采用非正常方式（翻越围墙）进出院区，如有人翻阅围墙，系统就给中控室发送报警信号；

防越报警装置应和监控摄像系统联动，对报警情况进行记录；

防越还应与巡更系统相结合，设计时要考虑报警后监督保安人员要到达现场进行查看；

5.  门禁“一卡通”系统

门禁系统是指进入楼内室刷卡开门的系统，能够通过卡（也有掌纹、指纹等生理识别）的方式管理人员出入并记录出入的情况，防止外来人员随意进入；生物识别技术对于多层、高层住户来讲涉及到个人的隐私权，所以不适合在公共部位采用；

门禁卡具有计费功能并与停车管理系统兼容，可以在会所内采用预付费消费方式，同时门禁卡可以考虑采用与自管的表具（卡式热水、热计量表）统一计费，真正实现一卡多能，带给住户方便；

门禁有时也可以与可视对讲单元门口机集成，实现统一管理；

另外应该注意门禁要在所有进出楼内的通道设置，包括地上、地下、人防出入口等，如果漏设系统就失去其管理的意义了；

程寅